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贫困和负担得起的住房 加州的新租房管制法将使事情变得更糟

来源:本站原创 发布时间:2019-09-20 点击数:

  美国人口普查局于9月10日发布了关于美国贫困问题的年度报告。再次,加利福尼亚州的贫困率最高,在调查的最后三年中为18.2%,采用的是衡量地区成本差异的贫困指标和更多政府福利和费用。加州的补充贫困率比全国平均水平高出38%,为13.2%。

  加州的补充贫困措施一直在改善,因为该州的失业率从2010年的年均12.2%下降到2017年的4.8%。但是,在整个加州时期,加州已经记录了该国最高的贫困率。(官方贫困衡量标准讲述了一个不同的故事 - 但半个世纪以来的衡量标准假设曼哈顿的生活成本与弗雷斯诺的生活成本相同。)加州贫困率居高不下的主要原因是13%高于密西西比州的16.1%和26%,高于主要竞争对手德克萨斯州的14.4% - 加州的住房成本仍然是全美最高的。

  美国经济分析局估计,加利福尼亚州的租金指数(包括自住房屋在内的房地产成本的广泛衡量指标)在2009年达到美国平均水平100的153.7,在2015年跌至147.3的低点,然后升至150.6 2017年,加州从大衰退中复苏导致住房需求超过供应。

  加利福尼亚州的新住房存量受到该州无数的开发费用限制,限制性区划规则,环境法律(包括温室气体限制)和诉讼的严重限制。现在它将变得更糟,全州的租金控制进一步抑制了对该州的新投资。

  正如人口普查报道了加利福尼亚州在国家贫困率方面的最差情况一样,加利福尼亚立法机构正在发送州长Gavin Newsom议案第1482号法案,该法案规定比通货膨胀年度上限增加5%或者增加10%,以较低者为准,对于15岁或以上的出租物业 - 换言之,加州大部分的住宅和公寓。加州房地产经纪人协会表示,该法案将“......对小业主施加繁重的标准,反过来加剧了该州的住房危机。”

  2018年,加利福尼亚州的建筑商开始建造116,400套单层住宅和多套住房,可能还不足以满足该州约125,000个新住户的需求。按照这个速度,建设者需要122年时间才能完全覆盖该州1430万套住房。加利福尼亚2018年的建设开工率比1960年以来该州的历史平均水平低31%。

  除了租金管制外,该法案还加强了已经强大的租户保护,现在禁止业主在没有政府批准的情况下进行搬迁。

  在德克萨斯州,住房成本仍然低于全国平均水平,联邦政府估计其租金指数为94.5,而2017年全国指数为100。2009年,德克萨斯州的租金指数为88.2。过去八年中,每年都有增长。反过来人防知识:组织和个人的人民防空权,这也导致德克萨斯州的贫困率高于全国平均水平,即使失业率从2010年的8.1%下降到2017年的4.3%。

  在过去几年中,德克萨斯州的住房市场随时都能满足需求。但是,由于德克萨斯州正在努力应对增长,其主要城市中心呈现蓝色趋势,对发展的限制已经开始减缓供应的可用性并增加住房成本。

  尽管如此,相对于加利福尼亚州而言,德克这主要是因为加利福尼亚州继续看到强大的国内居民外流,2017年失去了138,000人的净额,其中最大的一部分迁往德克萨斯州,而迁移到德克萨斯州的人数继续增加,但速度比近期更弱2017年,加州共有57,000名来自其他州的新居民。加利福尼亚通过接收来自其他国家的316,000人来弥补其国内居民的损失,而德克萨斯州则有216,000人从国外迁入。

  有关这个国家两个人口最多的州之间的移民联系的统计数据来自U-Haul,一个寻求租用20英尺卡车的搬家公司将支付3,255美元从旧金山搬到奥斯汀,但只需1,003美元即可返回西部 - 约3比1的比率反映了U-Haul将死头空卡车带回加利福尼亚的成本,因此他们可以用来将更多的家庭搬迁到州外。但是,在2009年经济衰退的高峰时期,失衡率大于8比1。

  来自加利福尼亚州和德克萨斯州的住房和就业市场的证据表明,加利福尼亚州的政策制定者正在为居民提供限制新住房投资的优惠。

  不幸的是,来自德克萨斯州的数据表明,孤星州正在逐渐失去其独特的优势,到2030年,由于地方政府反增长推动的住房成本上升,可能很快就会看到其生活成本赶上全国平均水平。政策。